ЗАКАЗАТЬ УСЛУГУ
  • Главный офис (Киев): ул.Большая Васильковская, 77
4 5
Оценили: 16

Последние новости:

15 Декабря 2017

В Украине планируют внедрить новые правила оценки недвижимости

В Украине планируют внедрить новые правила оценки недвижимости

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 14 декабря 2017 года.

 Снижение цен на квартиры в Киеве на этой неделе продолжилось. Средняя стоимость квадратного метра снизилась на 0,7% в долларах. Квартиры в новостройках на вторичном рынке подешевели значительно больше – на 4% за неделю. Не исключено, что это связано с изменением состава предложения, которое в сегменте новостроек за неделю выросло на 6,6%. Известно, что многие сотрудники отделов продаж размещают объявления в базе данных для вторичного рынка. Кроме того, среднюю цену предложения могли скорректировать квартиры в только что сданных домах, выставленные на продажу владельцами по цене ниже рыночной.

Особенность этой недели – снижение цен на все типы квартир. Наиболее популярные из них подешевели незначительно – в пределах 1%. Больше всего снизилась средняя цена однокомнатных квартир – на 0,9% за неделю, а однокомнатные квартиры в новостройках за тот же период подешевели на 3,2%. Это самый высокий показатель среди массовых типов квартир в новых домах.

7 декабря Верховная рада приняла Закон Украины «О внесении изменений в налоговый кодекс для обеспечения сбалансированности бюджетных поступлений». Помимо прочего, закон предполагает создание «Единой базы оценки недвижимости». Это, на первый взгляд небольшое изменение, в дальнейшем окажет ощутимое влияние на оформление сделок купли-продажи.

Автор поправки, о создании «Единой базы оценки недвижимости» депутат Максим Курячий, отметил, что она направлена против «черных» риэлторов, которые якобы занижают рыночную стоимость объектов недвижимости. Сложно сказать, пытается ли народный депутат скрыть реальные цели правки, или просто далек от реалий рынка недвижимости. 

«Черными» риэлторами называют посредников, которые не имеют отношения к агентствам недвижимости и не зарегистрированы как частные предприниматели, то есть, попросту не платят налоги. Обычно под этим определением также подразумевают низкий профессиональный и культурный уровень посредников, но, судя по тому, что закон о риэлторской деятельности законодатели не могут принять уже более 5 лет, эта проблема их заботит мало. К оценке недвижимости ни «черные», ни «белые» риэлторы прямого отношения не имеют – ее проводят сертифицированные оценщики. Именно они по просьбе сторон сделки и за определенное вознаграждение могут занизить оценочную стоимость объекта. Риэлторы, независимо от их правового статуса, могут только сообщить клиентам о такой возможности. Но поскольку формально они никак не участвуют в заключение сделки, некорректно утверждать, что оценочную стоимость занижают риэлторы.

Цель правки очевидна – устранить возможность частичного ухода от налогов для продавцов квартир. Однако механизм оценки объектов в соответствии с внесенной правкой вызывает вопросы. Новая редакция Налогового кодекса предполагает создание единой базы отчетов об оценке с модулем электронного определения оценочной стоимости. При составлении отчета об оценке для конкретной квартиры модуль будет проверять полноту и правильность данных, а также сопоставлять стоимость с другими аналогичными квартирами в базе. Такая же практика – оценки на основе известных аналогичных примеров – изначально закладывалась в новые правила оценки, которые начали действовать в 2014 году. Сейчас авторы правки пытаются минимизировать человеческий и коррупционный фактор в процессе оценки недвижимости.

Отчет об оценке может быть зарегистрирован только после проверки всех данных и соответствия оценочной стоимости рыночной. При этом отчету присваивается уникальный номер, который должен проверить нотариус при оформлении сделки.

Определение рыночной стоимости – главная загвоздка. Во-первых, это не статичная величина – рыночная стоимость может меняться, иногда в короткие сроки. В ближайшее время вряд ли стоит ожидать роста цен на 100% в год, как это было в 2006-2007 годах, или снижения на 50%. Но продажа квартиры в связи с форс-мажорными обстоятельствами, например, отъездом или необходимостью срочного лечения, вполне может осуществляться по цене ниже рыночной. Во-вторых, не бывает двух абсолютно одинаковых квартир. Стоимость каждой зависит не только от площади и локации, но и от других факторов: этажа, вида из окон, инсоляции, ремонта, качества коммуникаций, соседей. При этом, в результате внесенных правок, оценочная стоимость может оказаться как заниженной, так и завышенной.

У продавцов будет возможность опротестовать оценку в Фонде госимущества, но насколько это будет эффективно, пока сказать сложно. 

Существенных изменений на рынке недвижимости в связи с изменениями в Налоговом кодексе, скорее всего, не произойдет. Продавцы квартир попытаются переложить дополнительные расходы на покупателей, но поскольку последних на вторичном рынке становится все меньше, эта попытка заранее обречена на провал. А значит, продавцам недвижимости придется платить больше налогов или искать новые способы обойти закон. Стоит отметить, что до сих пор большинству это удавалось.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попали 19122 объекта – на 2,9% больше, чем неделей ранее.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Индикаторы рынка недвижимости

14.12.2017

Изменение за последнюю неделю, %

Изменение за последние 20 недель, %

Средняя цена предложений по Киеву в гривнах

Без аппроксимации

32972

-0,3

+11,9

С использованием аппроксимации

32782

+0,1

+13,1

Средняя цена предложений по Киеву в долларах США

Без аппроксимации

1210

-0,7

+7,2

С использованием аппроксимации

1215

+0,1

+9,7

Средняя цена предложения в гривнах в новых домах

Без аппроксимации

32019

-7,3

+6,1

С использованием аппроксимации

32592

0

+8,9

Средняя цена предложения в долларах США в новых домах

Без аппроксимации

1175

-4,0

+1,6

С использованием аппроксимации

1208

-0,1

+5,6

Средняя цена предложения в гривнах возле метро

Без аппроксимации

39158

+0,2

+11,7

С использованием аппроксимации

38865

+0,2

+12,0

Средняя цена предложения в долларах США возле метро

Без аппроксимации

1437

-0,2

+7,0

С использованием аппроксимации

1440

+0,1

+8,6

Ниже предоставлен график изменения цен (с портала недвижимости Domik.ua) предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в домах возле метро в Святошинском районе, которые в среднем подешевели на 5,6% за полгода:

  • синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;
  • зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;
  • красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

 

 

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир возле метро в Святошинском районе:

Тип квартиры

Изменение цены за период

1 месяц, %

3 месяца, %

6 месяцев, %

Однокомнатные

+2,6

-3,8

-1,9

Двухкомнатные

-2,3

-8,6

+3,2

Трехкомнатные

-0,8

-5,6

-2,7

 Как видно на графике, цены на все типы квартир в домах у метро в Святошинском районе значительно колебались последние 6 месяцев.

В июле-августе квартиры дорожали, больше всего это коснулось двухкомнатных. В сентябре все сегменты начали стремительно дешеветь. И, опять же, двухкомнатные квартир упали в цене больше других. Интересно, что полгода назад квадратный метр двух- и трехкомнатной квартиры стоил почти одинаково, а однокомнатные были самыми дорогими по цене метра. В текущем месяце двухкомнатные квартиры самые дорогие, хотя стоимость квадратного метра в них постепенно приближается к цене однокомнатных. В течение всего периода в структуре предложения преобладали трехкомнатные квартиры.

Дома, расположенные в непосредственной близости к метро в Святошинском районе, сосредоточены на массивах Святошино и Академгородок. Там достаточно много зданий 1980-2000-х годов постройки и современных новостроек, но есть также старые кирпичные хрущевки и двух-трех-этажные домики послевоенной постройки – первые в очереди на снос.

Комментарии:

ОтменитьДобавить комментарий

Щелкните для работы с картой